商业地产供应“井喷”去化压力剧增(转载)_房产观澜_论坛社区

更新日期:2022年06月14日

       2016年以来, 楼市越来越难以看清。热点城市库存快速消耗, 但商业地产依然低迷, 库存激增。业内人士指出, 房市“非理性”繁荣和商业地产过剩的现实进一步推高了房地产风险。郑州空港片区命运不同的“房子”,

受自贸区概念的影响, 被视为低价值区。平房部门的国家公园和蓝山公馆都位于这个区域。此前连续两周开盘后一直处于平仓状态。至于位于郑州主城区二七区的商业地产项目, 虽然配套设施成熟, 但由于市场行情不佳, 销售困难。最终只得低价出售, 损失近千万元。数据显示, 2015年郑州市纯住宅销售934.48万平方米,

同比增长57.07%;平均价格同比上涨8.57%。商业地产仅售出57.36万平方米, 同比下降5.38%;均价同比下降10.43%。同时, 写字楼销售量94.85万平方米, 同比下降22.46%;平均价格同比下降8.45%。武汉也有类似的命运。武汉光谷步行街曾被称为世界上最长的步行街。总占地面积41.79万平方米, 总建筑面积约150万平方米, 总长1350米。包括西班牙风情街、意大利风情街、德国风情街和法式风情街。曾经是光谷最繁华的商业购物中心。 .武汉市政协提案显示, 光谷步行街自2008年开通以来, 一期部分一线商业门这家店的价格在每平方米30000元左右。 2013年已经炒到30万-40万元/平方米。一线门面的租金也从开街时每平方米每月200元提高到每月1500-2000元。 / 平方米。现在, 这条曾经风靡一时的步行街正面临客流流失和巨额亏损, 甚至很多商家最终不得不关门谢客。值得注意的是, 武汉仍有不少商业中心正在凋零。在后湖的新生活摩尔城, 除了仍在营业的电影院、超市、家电和快餐店外, 90%的零售店已被疏散。 《空心城》, 除了街边的几家品牌连锁店外, 其他店都关门了;汉口二七路东方购物公园的C2时尚购物广场, 几乎所有的零售店都关门了。写字楼也面临着前所未有的困难。专业机构报告指出, 2016年上半年武汉甲级写字楼新增供应量是去年全年的三倍, 但需求却减少了三分之一, 空置率下半年可能会超过30%。武汉部分商场空置率已逼近40%。在经历了连续两年的商场开张热潮后,

不少原定于今年上半年开业的商场也因故延期开张。 “井喷”带来过剩 20年前谈及房地产投资, 人们可能很少想到买房。一方面, 电子商务的兴起挤压了更大一部分的零售市场另一方面, 供给的井喷带来了整体过剩。从统计数据来看, 2015年住宅、办公、商业用地三类物业待售面积分别为45248万平方米、3276万平方米和14664万平方米。同类物业的拆迁周期分别为21个月、46.5个月和54.3个月。也就是说,

办公用地和商业用地的净化周期分别是住宅用地的2.2倍和2.6倍, 两者的净化压力都远大于住宅用地。中信证券研究报告指出,

中国商业地产总量明显过剩。 2010年和2013年, 商业地产经历了两轮飞跃。大多数时候, 商业地产的开发和投资增速远高于住宅地产。财产。近十年来, 我国商业用地一直占房地产出让金的30%左右。
       在销售方面, 商业地产仅占10%。以郑州为例, 全市商业供需比呈上升趋势, 2015年达到3.32的历史新高。全年供应面积190.36万平方米, 同比增长79.58%。成交面积57.36万平方米, 同比下降5.38%。供需矛盾存在。加剧。这意味着仅郑州的商业库存就高达356.38万平方米。按照目前的净化速度, 净化周期为7年。据武汉市房地产开发企业协会研究部数据,

截至2015年底, 武汉市商业地产总面积超过3000万平方米。据武汉市10以66.77万常住人口计算, 人均商业面积接近3平方米, 是香港的两倍。此外, 武汉还有600万平方米的商业地产和400万平方米的写字楼存量。按照去年的去库存速度, 它们至少需要4-6年的时间才能完全消化。未来5-6年, 新增商业体量约1000万平方米。近年来, 武汉商业地产市场进入供应井喷期, 写字楼、商户库存再度增加, 与住宅楼盘快速去库存形成鲜明对比。
       湖北省统计局数据显示, 武汉已建成以商场为主的大大小小的商业综合体46个, 其中2013年以来开业的有26个, 占总数的56.5%, 目前在建的有17个。与供给旺盛相对应, 整体需求难以提振, 市场吸收能力有所下降。除少数传统办公区和商业区外, 其余区域由于缺乏整体氛围和相应的配套设施, 难以拆除。 2016年上半年, 武汉市办公楼吸纳量仅为9万平方米, 低于2015年同期。风险积累 “大型商场众多, 供过于求严重。”老零售巨头大商股份有限公司在其上半年修订的年报中描述了沉阳的商业竞争环境。 RET中国商业地产研究中心的报告显示, 中国商业地产的问题正在从投资难、选址难转变为经营难。预计未来40%以上的商业地产项目将成为“僵尸”项目, 品牌知名度低、运营团队流失、利润不确定。同时, 社会科学院根据新中国商业蓝皮书, 未来超过三分之一的商业地产将被关闭。根据中央指数研究院的报告, 网络零售正在逐步蚕食实体商业销售市场。根据商务部对实体百货店、超市和专业店销售额的统计, 2010年三类实体店销售额增速分别为19.5%和14.1%。 %、21.8%, 2014年增速回落至4%、5.4%和3.5%, 增速降幅远超社会消费品零售总额。 2015年上半年, 万达百货在全国范围内进行了调整和缩减门店, 物美、高鑫零售、京客隆等大型连锁超市的净利润出现下滑。 “商业地产的快速发展与国家政策密切相关, ”中国指数研究院(华中)市场研究部主任李国政表示。
       商业房地产;另一方面, 从政府的角度来看, 商业地产的吸引力不亚于住宅用地。它不仅可以改变城市的面貌, 还可以带动就业和税收。因此, 在规划中提供了大型商业设施。业内人士指出, 一些地方政府有时存在一定的盲目性, 追求眼前利益。因为每一个综合体都是不可抗拒的, 无论是征地还是对城市土地出让金的贡献, 以及大量投资对地方经济和税收的促进, 以及商业对城市可持续发展的贡献。因此, 一些地方政府可能意识到风险, 但不愿面对。贵州省社会科学院城市经济研究所所长胡晓登指出, 由于城市综合体集中了优质土地资源和大量资金, 一旦泡沫因过剩而破裂, 将成为城市的“空壳”和“黑洞”, 后果不堪设想。会比住宅市场更严重, 也会带来更多的土地。浪费资源和社会资金。
       他建议, 地方政府和开发商要“降温”, 合理控制城市综合体数量, 警惕烂尾风险, 从运营管理上提升质量, 防止城市“黑洞”的形成。

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